Mijn favorieten

Vraagbaak

Meest gestelde vragen.

  1. Wanneer ben ik in onderhandeling?
  2. Mag een makelaar doorgaan met bezichtigingen als er al over een bod wordt onderhandeld?
  3. Wanneer ik de vraagprijs bied, moet de verkoper de woning dan aan mij verkopen?
  4. Kan de verkoper de vraagprijs van een woning tijdens de onderhandeling verhogen?
  5. Hoe komt de koop tot stand?
  6. Mag een makelaar tijden de onderhandelingen het systeem van verkoop wijzigen?
  7. Mag een NVM makelaar een belachelijk hoge prijs vragen voor een woning?
  8. Wat is een optie?
  9.
Moet een makelaar als eerste met mij in onderhandeling gaan als ik de eerste ben die belt voor een bezichtiging of als ik als eerste een bod uitbreng?
10. Zit de makelaarscourtage in de kosten koper?
11. Wat houdt “kosten koper” in?
12.
Wat betekent “Vrij op naam”?
13. Zit de makelaarscourtage in de “kosten koper”?

1. Wanneer ben ik in onderhandeling?

U bent pas in onderhandeling als de verkopende partij reageert op uw bod door het doen van een tegenbod. U bent echter nog niet in onderhandeling als de verkopend makelaar aangeeft dat hij uw bod met de verkoper zal bespreken.

<top>

2. Mag een makelaar doorgaan met bezichtigingen als er al over een bod wordt onderhandeld?

Ja, dat mag. Een onderhandeling hoeft namelijk nog niet tot een verkoop te leiden. Bovendien kan het zijn dat de verkoper graag wil weten of er meer belangstelling is. Overigens mag met meer dan één gegadigde worden onderhandeld. Een NVM-makelaar moet dit wel duidelijk melden.
Vaak zal de verkopende makelaar aan belangstellenden vertellen dat een pand, zoals dat heet “onder bod” is. Als belangstellende mag u dan wel een bod uitbrengen, maar de makelaar mag dan pas met u in onderhandeling treden als de onderhandeling met de eerste geïnteresseerde beëindigd is. De NVM-makelaar doet geen mededelingen over de hoogte van de biedingen. Dit zou n.l. overbieden in de hand kunnen werken.

<top>

3. Wanneer ik de vraagprijs bied, moet de verkoper de woning dan aan mij verkopen?

Nee. De Hoge Raad heeft bepaald dat de vraagprijs moet worden gezien als een uitnodiging tot het doen van een bod. Ook als u de vraagprijs biedt, kan de verkoper dus nog beslissen of hij uw bod aanvaardt of niet, of dat hij zijn makelaar een tegenbod laat doen.

<top>

4. Kan de verkoper de vraagprijs van een woning tijdens de onderhandeling verhogen?

Ja, de verkoper kan besluiten de vraagprijs te verhogen dan wel te verlagen. Daarnaast kunt u als potentiële koper echter ook besluiten om tijdens de onderhandelingen uw bod weer te verlagen. Zodra de verkopende partij een tegenbod doet, vervalt namelijk uw eerder gedane bod.

<top>

5. Hoe komt de koop tot stand?

Als verkoper en koper het eens zijn over de belangrijkste zaken (zoals de prijs, de opleveringsdatum en de ontbindende voorwaarden), legt de verkopende makelaar de afspraken schriftelijk vast in een koopakte. Ontbindende voorwaarden zijn hierin een belangrijk onderwerp. U krijgt niet automatisch een ontbindende voorwaarde. Wilt u als koper bijvoorbeeld een ontbindende voorwaarde voor de financiering, dan moet u dit melden bij het uitbrengen van uw bod. Het is belangrijk dat partijen het eens zijn over de aanvullende afspraken en ontbindende voorwaarden voordat de koopakte wordt opgesteld. De voorwaarde voor het stellen van een bankgarantie van 10 % van de koopsom is trouwens een algemeen gebruik dat vast in de koopakte wordt opgenomen.
Zodra beide partijen de koopakte hebben ondertekend is de koopovereenkomst gesloten. De koper ontvangt dan een afschrift van deze akte. Vanaf dat moment treedt voor u als particuliere koper de wettelijke bedenktijd van 3 dagen in werking. Binnen deze tijd kunt u als koper alsnog afzien van de aankoop. Doet u dit niet, zijn de financiën rond en vormen ook de overige ontbindende voorwaarden geen obstakel meer, dan zal op de afgesproken opleveringsdatum de overdracht plaatsvinden bij de notaris.

<top>

6. Mag een makelaar tijden de onderhandelingen het systeem van verkoop wijzigen?

Ja, dat mag. Soms zijn er zoveel belangstellenden die de vraagprijs bieden of benaderen, dat het moeilijk te bepalen is wie de beste koper is. In dat geval kan de verkopende makelaar - in overleg met de verkoper – besluiten de lopende onderhandelingen af te breken en de biedprocedure te wijzigen om vervolgens te kiezen voor bijvoorbeeld een inschrijvingsprocedure. Hierbij hebben alle bieders een gelijke kans om het hoogste bod uit te brengen. Alvorens het systeem te wijziging, dient de makelaar uiteraard eerst de eventueel gedane toezeggingen na te komen.

<top>

7. Mag een NVM makelaar een belachelijk hoge prijs vragen voor een woning?

De verkoper bepaalt in overleg met zijn makelaar waarvoor hij zijn woning verkoopt. De koper kan onderhandelen over de prijs, maar uiteindelijk beslist de verkoper.

<top>

8. Wat is een optie?

Een optie in juridische zin geeft een partij de keuze om door een éénzijdige verklaring een koopovereenkomst met een andere partij te sluiten. Partijen zijn het dan wel eens over de voorwaarden van de koop, maar de koper krijgt b.v. nog een week bedenktijd. Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning is zo'n optie nog wel gebruikelijk. Bij het aankopen van een bestaande woning niet. Het begrip “optie” wordt daarbij vaak ten onrechte gebruikt. Dan heeft het de betekenis van een bepaalde toezegging die een verkopend makelaar kan doen aan een belangstellende koper tijdens het onderhandelingsproces. Zo'n toezegging kan b.v. inhouden dat een belangstellende koper een paar dagen de tijd krijgt om na te denken over een bod. De makelaar van de NVM zal in de tussentijd proberen niet met een andere partij in onderhandeling te gaan. De belangstellende koper kan deze tijd dan gebruiken om een beter inzicht te krijgen in zijn financiering of in de gebruiksmogelijkheden van de woning. Een optie kunt u niet eisen; de verkoper en de verkopend makelaar beslissen zelf of er in een onderhandelingsproces bepaalde toezeggingen worden gedaan.

<top>

9. Moet een makelaar als eerste met mij in onderhandeling gaan als ik de eerste ben die belt voor een bezichtiging of als ik als eerste een bod uitbreng?

Nee. De verkopend makelaar bepaalt samen met de verkoper de verkoopprocedure. Hij heeft wel de plicht u daarover te informeren. Hebt u serieus belangstelling, vraag de makelaar dan wat uw positie is. Dat kan teleurstelling voorkomen.

<top>

10. Zit de makelaarscourtage in de kosten koper?

Nee. Onder “kosten koper”vallen de kosten die de overheid koppelt aan de overdracht van de woning. Dat zijn de overdrachtsbelasting (2 %), de notariskosten voor het opmaken van de leveringsakten de kosten voor het inschrijven daarvan in de openbare registers.
Daarnaast dient de koper rekening te houden met de (notaris)kosten voor het opmaken van de hypotheekakte. Heeft de verkopende partij een makelaar ingeschakeld om de woning te verkopen, dan komen de kosten hiervan voor zijn rekening. De verkopende makelaar is immers belangenbehartiger van de verkoper en niet van u als koper. Om deze reden is het doorgaans ook verstandig om zelf een makelaar van de NVM in te schakelen. De makelaarscourtage voor een aankopend makelaar komt wel voor rekening van de koper.

<top>

11. Wat houdt “kosten koper” in?

Kosten koper (k.k.) betekent dat de koper de kosten voor de overdracht van de woning dient te betalen. De kosten koper is ongeveer 6 % van de koopprijs. Onder de kosten koper vallen de volgende kosten:
•  Overdrachtsbelasting Nu 2 % blijvend.
•  Notariskosten voor de opmaak van de akte van levering
•  Kadasterkosten voor inschrijving van de akte van levering (koopakte)

Naast deze kosten dient u als koper rekening te houden met:
•  Notariskosten voor de opmaak van de hypotheekakte
•  Kadasterkosten voor inschrijving van de hypotheekakte

Onder de kosten koper vallen nooit de kosten van de makelaarskosten. Als een verkoper een makelaar inschakelt voor de verkoop van zijn/haar woning dan zal de verkoper de kosten van deze makelaar moeten betalen. Als de koper een makelaar inschakelt voor de aankoop van een woning zal de koper de kosten van deze makelaar moeten betalen.

<top>

12. Wat betekent “Vrij op naam”?

Soms neemt de verkoper de kosten voor de overdracht van de woning op zich. De woning wordt dan “vrij op naam” (v.o.n.) aangeboden. Onder vrij op naam vallen de volgende kosten:
•  Overdrachtsbelasting
•  Kadasterkosten voor inschrijving akte van levering (koopakte)
•  Notariskosten voor de opmaak van de akte van levering

De koper betaalt bij “vrij op naam”zelf de kadasterkosten voor het inschrijven van de hypotheekakte en de notariskosten voor het opmaken van de hypotheekakte.

<top>

13. Zit de makelaarscourtage in de “kosten koper”?

Het antwoord is nee. Voor rekening van de koper komen de kosten die de overheid “hangt” aan de overdracht van een woning. Dit is de overdrachtbelasting (2%) en de kosten van de notaris voor het opmaken van de leveringsakte en het inschrijven daarvan in de registers. Als de verkoper een makelaar inhuurt om zijn woning te verkopen, dan moet hij ook zelf met de makelaar afrekenen voor deze dienst (makelaarscourtage). De makelaar dient bij de verkoop vooral het belang van de verkoper. Het kan daarom eveneens voor de koper van belang zijn een eigen makelaar in te schakelen.

<top>

Meer informatie?

Kijk een op onze site www.nvm.nl of loop eens even binnen bij ons kantoor. Wij nemen graag de tijd voor u.

A.Molengraaf

NVM Register Makelaar Taxateur